Aparece el capitalismo industrial y la creación de una nueva sociedad, la de clases, con la burguesía dominadora del poder político; desde la Revolución francesa y las revoluciones burguesas del 38, 48 y 68, y con el proletariado cada vez más explotado y con unas condiciones de vida miserables. La burguesía es la ostentadora del poder económico, y pronto lo será del político. Su concepto de propiedad es diferente al que había en la Edad Moderna: es la propiedad absoluta, libre de servidumbres y que se pueda comprar y vender. Uno de los hechos más trascendentales para la construcción de la nueva ciudad es la desamortización, que pone en el mercado mucho suelo urbano y posibilita la especulación por parte de la burguesía, cosa totalmente aceptada en la época.
Durante el siglo XIX la ciudad cambia radicalmente, se hace industrial y burguesa; y crece hasta dimensiones insospechadas, gracias al transporte. La ciudad contemporánea gravita sobre dos ideas básicas: la concentración del mercado en torno a la creación de un centro urbano y la reunión de la fuerza de trabajo y los consumidores.
El prototipo de ciudad es París, y la reforma de Haussmann
el modelo de actuación en todo el mundo. Haussmann propone una ciudad ordenada, en la que estén presentes los supuestos higienistas de los ilustrados: alcantarillas, iluminación, calles anchas y arboladas, etc. Pero, además, esta ciudad está construida con criterios policiales, ya que se propone un plano; bien sea este radial, ortogonal, o cualquier otro; que permite la represión de las manifestaciones revolucionarias. Sin embargo, lo importante del modelo de Haussmann no es esto, sino el hecho de que somete a la ciudad antigua a toda una operación de cirugía urbana, tirando lo viejo para construir lo nuevo, y todo ello financiado por los poderes públicos: Haussmann es un ministro de Napoleón III.
El primer hecho significativo es la reforma interior. Consiste en un plan de rectificación y ensanchamiento de calles en el que el municipio pone gran parte del capital. Es un negocio especulativo, en el que se crea la «gran vía». Este espacio se convierte en una zona comercial y se reserva a la burguesía. Es la creación del centro urbano. El centro urbano es la zona principal donde se hacen los negocios, y en torno a la cual se disponen las demás funciones de la ciudad, desde la administración a la residencia. El centro urbano genera una segregación social en el espacio en virtud de los diferentes precios del suelo que se crean con la actividad comercial y terciaria.
En el centro es donde se concentran los edificios más altos que están dedicados a oficinas. A él se llega desde cualquier parte de la ciudad. El precio del suelo es muy caro. En las ciudades españolas se encuentra en el ensanche.
La reforma interior engarza con el ensanche: un plan de expansión de la ciudad reservado a la burguesía y a la función servicios, que como prolongación de la reforma interior y la gran vía, se dirige, en la mayoría de los casos, a la estación del ferrocarril; verdadero motor de la industrialización y del desarrollo económico. Esta expansión supone la desamortización de los solares intramuros y el derribo de las murallas, al menos en el área de crecimiento. La tendencia es a la colmatación de la ciudad y a la progresiva desaparición de los espacios verdes, salvo algunos que fueron retenidos por motivos especulativos, o programados en el Plan de Ensanche y Reforma Interior. En todas las ciudades de España se hace ensanche: el de Madrid fue diseñado por Carlos María de Castro, el de Barcelona por Ildefonso Cerdá, pero también en León, Málaga, Mataró, etc. Además, algunas ciudades que no tuvieron Plan de Ensanche, el crecimiento de la ciudad en el eje de la estación hizo las veces de él, como en Oviedo o en Valladolid. Fuera del ensanche y la ciudad antigua quedaría el extrarradio.
Alrededor del centro urbano y en torno al ferrocarril aparece la industria urbana, que caracteriza a la ciudad del siglo XIX. Pero las necesidades de espacio y los problemas de la contaminación terminan por expulsar esta actividad de las urbes, en favor de la función residencial y terciaria. La industria se instala en el extrarradio, cada vez más lejano del centro, a medida que crece la ciudad.
